FOTO: GW
BRATISLAVA - Koniec roka bol na trhu so skladovými a logistickými priestormi na Slovensku charakteristický ďalšou stagnáciou a útlmom. V poslednom štvrťroku uplynulého roka neboli postavené ani naplánované žiadne nové priestory a nájomníci pokračovali v obsadzovaní starších voľných priestorov. To spôsobilo vôbec najnižší celkový podiel voľných priestorov od tretieho kvartálu 2008. Tým, že sa nič nestavia, sa podarilo aspoň v Bratislave znížiť počet neobsadených skladov a logistických centier.
Celková obsadenosť sa oproti tretiemu kvartálu 2009 zvýšila o 80 percent. V porovnaní s rovnakým obdobím roku 2008 je to však 38-percentný pokles. Celkové obsadenie priestorov za celý rok 2009 predstavovalo 128 000 metrov štvorcových, čo reprezentuje v porovnaní s predošlým rokom 57-percentný pokles.
„V súvislosti s poklesom pribúdania nových logistických priestorov sa následne znížilo aj percento neobsadenosti. To zapríčinilo vôbec najnižšie percento neobsadenosti od tretieho kvartálu roku 2008,” povedal Peter Jánoši, vedúci oddelenia industriálnych nehnuteľností spoločnosti CB Richard Ellis.
Na trhu dominovalo okolie Bratislavy, kde sa uskutočnilo až 80 percent aktivít posledného štvrťroku 2009. V porovnaní s rokom 2008 však obsadzovanie v Bratislave a okolí pokleslo o viac ako polovicu. Najväčší podiel na relevantnom trhu mala v poslednom kvartáli roka 2009 spoločnosť ProLogis.
Posledný štvrťrok roku 2009 nepriniesol žiadne nové projekty, okrem jedinej stavby logistického centra Bratislava–Ivánka s rozlohou 2800 m2. Dátum ukončenia výstavby nie je známy. Rovnako sa v poslednom štvrťroku roku 2009 žiadne projekty nedokončili, čo je pre Slovensko historicky najnižším číslom.
Celková plocha nových priestorov v roku 2009 dosiahla 99 579 m2, v porovnaní s rokom 2008 to predstavuje pokles o 62%. Tento stav je však spôsobený najmä tým, že väčšina projektov bola dokončená ešte v roku 2008.
Celková plocha moderných skladových priestorov bola na konci roku 1 015 345 m2, z toho 87% sa nachádza v Bratislave a okolí. Počet voľných priestorov sa znížil na 8,33%. Ceny ostali stabilné medzi 3,30 až 5 eur/m2/mesiac, i keď sú tu náznaky zvyšovania a uzatvárania nájomných zmlúv na kratšie obdobie.
Na trhu v Bratislave a okolí sme nezaznamenali žiadne výrazné zmeny a počet skladových priestorov sa pohyboval na úrovni 880 828 metrov štvorcových, z ktorých sa väčšina nachádza pri diaľniciach D1 a D2. Evidujeme veľký počet pozastavených projektov. Počas posledného štvrťroka 2009 sme v Bratislave a okolí zaznamenali dve transakcie v oblasti prenájmu s celkovou plochou 20 300 štvorcov. V porovnaní s rokom 2008 tak obsadená plocha v Bratislave a okolí klesla v roku 2009 o 56 percent a predstavovala 117 341 metrov štvorcových.
Tým, že sa na trhu nič nestavia, je neobsadenosť voľných priestorov v Bratislave necelých sedem percent, čo predstavuje oproti roku 2008 pokles o vyše osem percent. Výška cien sa však takmer nezmenila a pohybuje sa medzi 3 až 4,5 eur na meter štvorcový za mesiac.
Podobne ani trh skladových a logistických priestorov vo zvyšných oblastiach Slovenska sa v poslednom štvrťroku roku 2009 veľmi nezmenil a predstavoval 134 517 metrov štvorcových bez akéhokoľvek začatia či dokončenia novej výstavby. Prebehla len jedna transakcia v oblasti prenájmu 5000 štvorcových metrov v Novom Meste nad Váhom. Celková obsadenosť tak poklesla o 61 percent v porovnaní s rokom 2008.
Celkový výhľad pre Slovensko je v rámci regiónu strednej Európy viac než pozitívny. Spolu s Poľskom očakávame v rokoch 2010 a 2011 väčší nárast ako v krajinách západnej Európy. Keďže financovanie a pôžičky sú však stále obmedzené, je možné, že plocha prázdnych priestorov bude narastať až do prvej polovice roku 2010 a porastie i cena nájomného.
Podiel jednotlivých developerov na trhu s priemyselnými nehnuteľnosťami za štvrtý kvartál 2009
Zdroj: CBRE
Kancelárie nečakajú lepšie časy
Trh s kancelárskymi priestormi v Bratislave v poslednom kvartáli roku 2009 pokračoval v klesajúcich hodnotách a zlepšenie nemožno očakávať ani v roku 2010, uvádza správa medzinárodnej realitnej poradenskej spoločnosti CB Richard Ellis Market Market View.
V priebehu roku 2009 narástol trh s modernými kancelárskymi priestormi v hlavnom meste Slovenska o 130 000 metrov štvorcových a dosiahol tak celkovú plochu 1, 3 milióna štvorcov. Od začiatku roku 2008 je to len desatinový nárast, o ktorý sa postaralo celkovo 12 dokončených projektov.
Počas štvrtého kvartálu roku 2009 sa plocha kancelárskych priestorov v Bratislave síce zvýšila o vyše 23 tisíc metrov štvorcových, išlo však len o dva projekty: Galvániho Business Centrum IV (plocha 21 700 m2, Immorent) a rekonštrukcia Dessewffyho paláca (plocha 2000 m2, Palace Office, a.s.). Tento nárast je relatívny a v porovnaní s predošlým kvartálom predstavuje 35-percentný pokles, s rovnakým obdobím roku 2008 dokonca pokles o 87 percent.
„Štvrtý kvartál bol jeden z najslabších za posledné tri roky. Hlavnou príčinou bolo posunutie niektorých rozhodnutí o zmluvách kvôli neistej situácii vo firmách do nového roka. Čo sa týka roku 2009, prenájom kancelárskych priestorov zaznamenal 46% pokles v porovnaní s rokom 2008. Táto situácia bola spôsobená celkovou ekonomickou neistotou v podnikateľskom prostredí. Množstvo spoločností neexpandovalo ako po minulé roky a svoje ďalšie presťahovanie do novších priestorov odložili na istejšie časy,“ povedal Oliver Galata, vedúci oddelenia kancelárskych priestorov CB Richard Ellis Slovensko.
Čo sa týka cien prenájmu, v roku 2010 CB Richard Ellis neočakáva výrazné zmeny a priemerná cena za kancelárske priestory štandardných parametrov by sa mala pohybovať okolo 17 000 eur za mesiac.
Tento rok by malo byť v hlavnom meste dokončených 72 300 metrov štvorcových nových kancelárskych priestorov. „V roku 2010 očakávame výstavbu špekulatívnych projektov na rovnakej úrovni ako v roku 2009, keď sa prakticky žiaden nový významný špekulatívny development až na 2 - 3 výnimky neobjavil,” dodal Galata.
Je predpoklad, že sa zvýši tlak na ceny prenájmov a porastú aj očakávania nájomníkov. Čo sa týka dlhodobejšieho výhľadu, analýzy CBRE ukazujú, že väčšina plánovaných projektov je stále pozastavených alebo ani nezačala. „Rok 2010 nebude veľmi iný ani v oblasti investícií. Nie sú ohlásené žiadne nové investície zo zahraničia a firmy sú v šetriacom móde,” uzavrel Galata.
Autor: (CBRE- Kristína Havasová, zbi)
