Ivan Čarnogurský, riaditeľ IPEC Group. FOTO: IPEC
BRATISLAVA - Investori sa v súčasnosti správajú podobne ako mladí ľudia pred kúpou bytu. ,,Majú seriózny záujem, veľa obhliadok, pýtajú si veľa informácií, akurát keď príde na financovanie, všetko sa spomalí či zastaví. Banky veľmi sprísnili kritériá na poskytnutie úverov, niektoré projekty nie sú ochotné financovať vôbec. Budúci rok bude ťažký, ale v roku 2011 sa už začne stavať, pretože existujúce priestory sa zaplnia," hovorí Ivan Čarnogurský, riaditeľ projektantskej a developerskej spoločnosti IPEC.
Ako to v súčasnosti vyzerá na trhu s priemyselnými nehnuteľnosťami?
Ak je lokalita skutočne veľmi dobrá, tak je o ňu záujem aj teraz. Pre logistiku sú takými miestami Senec a Brno, dôležité cestné uzly. V logistike sa to deje pomerne často, pretože presťahovať takúto firmu je oveľa jednoduchšie, ako sťahovať výrobný podnik. Ceny nájmov za logistické plochy padali, ale nové priestory, ktoré sa budú stavať, už za tieto nízke ceny nedostanete. Nie je to ani možné. Keď si zoberiete podmienky na novú výstavbu so všetkými nárokmi aké dnes banky majú, nedostanete sa na 2,90 – 3 eurá za štvorcový meter mesačne.
Aký je v súčasnosti záujem výrobných firiem o prenájom hál?
Problémom je vyjadriť slovom, čo to znamená, keď sa povie, že je niečo žiadané. Teraz sa veľa chodí, rokuje, pozerá, ale málo sa uzatvárajú nové obchody. Prípadne sa posúva ich uzavretie na budúci rok. Plochy, ktoré existujú, sa pomaly vypredávajú. Všetci čakajú a vedia, že príde určitý čas, keď sa to vypredá úplne a vie sa, že najneskôr v roku 2011 sa bude musieť začať stavať. V prípade výroby je to rozhodovanie dlhšie, pretože premiestniť výrobu je zásadné rozhodnutie a na novom mieste len ťažko budete mať pripravených zamestnancov. A tých, do ktorých ste veľa investovali stratíte, k tomu by sa pridali nábehové straty. Takže výrobné podniky používajú hrozbu presunu skôr na tlak pri prehodnotení nájmu, málokto to myslí vážne. Šťastie je, že trh nových priemyselných nehnuteľností ani predtým nedosiahol nejaké nasýtenie, nie ešte presýtenie.
Aký je váš výhľad na najbližší rok, dva?
Výhľad je fajn, len rok 2010 bude treba pretrpieť. Už teraz je to vidieť, máme oveľa viac žiadostí na projekty ako začiatkom roka. Do akej miery je ich záujem vážny? To máte ako s človekom a bytom. Každý má vážny záujem o byt, ale potom príde na to, že ho musí vyfinancovať. S firmami je to rovnako. Kým získajú peniaze, potrebujú oveľa viac času ako kedysi, či už na procesy vnútri firmy alebo na dohodu s bankou. Z 50 projektov nie je na spadnutie takmer nič, predtým sme ročne robili 10 alebo 20 akcií, ale ono to príde.
Ako do toho vstupuje očakávanie stále nižších cien?
No v tom to je. Najskôr sa musí zastaviť špirála klesajúcich cien. Žiaden zákazník, ktorý vidí, že cena niečoho klesá, sa nebude s kúpou ponáhľať. Naopak počká, aby nestratil výhodu silnejšej vyjednávacej pozície, prípadne očakávania, že to pôjde dolu ešte viac. A to sa prenesie ďalej. Svojim dodávateľom musíte povedať, aby počkali, investície odďaľujete. Odkladajú ich oni, až sa to vráti tam, kde sa to začalo. K zákazníkovi a k tomu, že treba šetriť aj na jeho plate. Takže sa naštartoval celkom zaujímavý fenomén. Ale kríza a útlm môže prísť len tam, kde bol rast. Rast na Slovensku bol silný, takže sa nesťažujme.
Ktoré roky vám súčasná situácia pripomína?
To, čo sa teraz deje, je veľmi podobné roku 1994. Vtedy sme najskôr pocítili vzostup a potom pád. Rozdelili sa organizácie, ktoré pôsobili pre Česko aj Slovensko, ľudia si zvykali na novú menu, menili sa zákony, v mnohom sa začínalo takmer od nuly. A potom prišlo obdobie rastu, síce pomalého, ale postupne sa firmám začínalo dariť.
V Rumunsku aktívne pôsobíte už niekoľko rokov. Aká je situácia tam?
V Rumunsku sú stále požiadavky na nové priestory, mnohé firmy využívajú možnosť nižších nájmov, pretože voľné plochy sú. Niektoré firmy svoje prevádzky pozatvárali. Tlak na trhu bol taký silný, že niekedy sa v starších priestoroch išlo v prenájmoch až na 2,50 eura za meter štvorcový mesačne. Na to sme my nenabehli. Čakáme, kým sa trh vyrovná, a potom budeme prenajímať niekde pri 4 až 5 eurách za štvorcový meter.
Investori začínajú objavovať Srbsko, neplánujete pracovať aj tam?
Pre nás to nie je zaujímavé, chceli sme vstúpiť na bulharský trh, ale pre krízu sme to zastavili. Srbsko nie je menovo ani colne súčasťou Európskej únie, to je pre nás najväčšia prekážka. V súčasnosti sa veľmi ťažko financujú slovenské projekty, rumunské sú katastrofa a na Srbsko by som sa radšej ani nepýtal. Poviem to na rovinu - s bankami máme vo financovaní veľké problémy a keď sa bavíme o automobilovom priemysle, tak ešte dvakrát také.
Akého druhu sú tie problémy, banky vôbec nechcú ísť do projektov?
Áno. V Rumunsku máme projekt, do ktorého sme vložili vlastných 17 miliónov eur a požičali sme si 1,2 milióna eur. Ten úver potrebujeme navýšiť na 5 miliónov eur. Potom by krytie projektu našimi peniazmi bolo 70 percentné, máme uzatvorené nájomné kontrakty na ďalších osem rokov v celkovej výške viac ako 10 miliónov eur. Ani to nestačí. Toto nás zabíja. A navyše v Rumunsku sú eurové úvery úročené siedmimi percentami, čo je asi o tri percentá viac, ako tu na Slovensku.
Ako to vyzerá na Ukrajine?
Táto krajina je úplne mŕtva. Máme pri Kyjeve jeden pozemok zakonzervovaný, uvidíme, čo bude, ale v súčasnosti už nikto neverí na Ukrajinu.
Prečo?
Ukrajina vôbec nezmenila systém, na ktorom funguje, povedzme si to rovno. Prvý raz som tam bol v roku 2000, keď ešte mali zavedené tzv. špeciálne ekonomické zóny. V nich ste mali daňové či colné úľavy, to teraz nie je. O vymáhateľnosti práva je zbytočné hovoriť a politika funguje tak, ako funguje. Stačí si pozrieť poslancov parlamentu, ktorí do snemovne prichádzajú vo veľkých čiernych limuzínach s ochrankou. Potom to funguje ako trhovisko. Ty podporíš to, ja tebe tamto a keď nie, všetko ostáva stáť. Tým, že Ukrajina stojí na takomto systéme, nikto jej neverí a v kríze už absolútne nie. Takto im ani nikto nemá záujem pomôcť, a tak sa naťahujú s Rusmi o plyn a so západnou Európou o úvery.
Autor: Juraj Kantorík
