Investície do nehnuteľností sa pomaly oživili. Na úroveň spred krízy však ešte nemajú. FOTO: FreePhotoBank
BRATISLAVA - Podľa najnovších údajov spoločnosti CB Richard Ellis dosiahli v prvej polovici roka 2010 celkové investičné obraty do nehnuteľností v strednej a východnej Európe (CEE) 1,7 miliárd eur, čo predstavuje v porovnaní s rovnakým obdobím roka 2009 približne trojnásobný nárast (190 %). V druhom kvartáli 2010 sa investičné aktivity v tomto regióne zvýšili na 970 miliónov eur. V porovnaní s prvým štvrťrokom 2010 to značí 34 % nárast, stále však ide o podstatne nižšie objemy než v období pred posledným kvartálom roku 2008, kedy vypukla kríza.
Veľkí hráči sa pustili do investovania a pokračujú vo svojich plánoch v strednej a východnej Európe. Najväčší záujem je o retail, čiže o investície do obchodných centier. Z uvedeného množstva transakcií v prvej polovici roka 2010 si v rámci regiónu CEE môžu 300 miliónov eur (17 %) pripísať nemecké otvorené fondy (GOEF). „Tento objem je pozoruhodný, najmä vzhľadom na turbulencie, ktoré zažívajú nemecké otvorené fondy ako aj na pretrvávajúcu ekonomickú neistotu v Európe. Uzavretie akvizície administratívneho projektu Grundwaldzki Center v poľskej Wroclawi spoločnosťou RREEF prináša čerstvý dôkaz záujmu GOEF o oblasť strednej Európy. Súčasne predstavuje prvú tohtoročnú akvizíciu nemeckých otvorených fondov v segmente kancelárskych nehnuteľností v stredoeurópskom meste,“ konštatuje Jos Tromp, riaditeľ oddelenia pre výskum a poradenstvo CEE (CEE Research & Consulting).
Popri GOEF prejavujú zvýšenú investičnú aktivitu v regióne aj ďalší hráči na trhu. CA Immo, jedna z najväčších rakúskych realitných spoločností, ohlásila kúpu portfólia realitnej divízie Volskbank Europolis, ktoré pokrýva celý región CEE a jeho hodnota sa uvádza na približne 1,5 miliárd eur. Uzavretie transakcie sa očakáva začiatkom roka 2011.
Výnosy v regióne CEE sú podobne ako v západnej Európe vystavené poklesu. Niektoré trhy zaznamenali v prvom kvartáli 2010 tlak na prime yieldy v segmente obchodných centier, čo je dôsledok opätovne vzrastajúceho záujmu o retailové investičné produkty v strednej a východnej Európe. Oblasť kancelárskych nehnuteľností nasledovala trend obchodných centier a v druhom kvartáli 2010 rovnako evidovala zvýšený tlak na prime yieldy na mnohých trhoch. Najvyššie nastavené ceny zotrvali v oblasti retailových a kancelárskych nehnuteľností na podobnej úrovni, zatiaľ čo prime yieldy v segmente industriálnych a logistických projektov stúpli o 150 až 200 bázických bodov.
Investičné aktivity v prvom polroku 2010 sa v rámci regiónu CEE sústredili hlavne do Poľska, Českej republiky a Ruska, avšak zväčša mimo primárnych nehnuteľností. „Tlak na prime yieldy odzrkadľuje najmä zmenu postojov, ale zatiaľ nebol podložený žiadnou transakciou. Napriek súčasnej situácii v oblasti prime yieldov však stále existuje rozdiel vo vývoji cenotvorby medzi primárnymi a sekundárnymi nehnuteľnosťami,“ dodáva Tromp.
Odhaduje sa, že trhy strednej Európy majú najväčší pokles za sebou, zmeny v prime yieldoch v tejto oblasti CEE pozitívne ovplyvňujú kapitálovú hodnotu. V druhom kvartáli 2010 v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom vzrástla kapitálová hodnota najmä v mestách východnej Európy, pretože tlak na prime yieldy sa tu zdvojnásobil so stúpajúcimi cenami najvyšších nájmov. Naopak, niektoré mestá juhovýchodnej Európy zaznamenali zníženie najvyšších nájmov a ich prime yieldy zostali stabilné, čo viedlo k poklesu kapitálovej hodnoty v druhom kvartáli 2010 v porovnaní s prvým štvrťrokom 2010.
Autor: CBRE, spracovala zbi
