Voľných kancelárií je dostatok, nové budú pribúdať pomaly. FOTO: Penta
BRATISLAVA - Počet metrov štvorcových nových moderných kancelárskych priestorov v Bratislave už nerastie tak rýchlo. V treťom štvrťroku 2009 sa síce počet štvorcov zvýšil o 31 450, ale v porovnaní s predchádzajúcim obdobím už môžeme hovoriť o 19-percentnom znížení. V medziročnom porovnaní s rokom 2008 sme dokonca zaznamenali pokles až o vyše polovicu. Celková plocha moderných kancelárskych priestorov v Bratislave predstavovala na konci tretieho kvartálu 1 278 miliónov metrov štvorcových.
Moderné kancelárske priestory v úplnom centre mesta v súčasnosti predstavujú 28% z celkovej plochy (363 378 m2) s voľnými kapacitami 7,2%. Administratívne priestory v širšom centre Bratislavy reprezentujú 48% (611 549 m2) s neobsadenosťou 12,4% a priestory v odľahlejších mestských častiach 24% (304 845m2) s voľným potenciálom 13,7%. Cena prenájmu sa pohybuje v rozmedzí od 14 - 18 € /m2/mesiac v úplnom centre mesta, od 10 - 14 € /m2/mesiac v širšom centre mesta, od 8 - 12 € /m2/mesiac v odľahlejších častiach mesta.
Hlavné projekty tretieho kvartálu boli: Central Five (plocha 8110 m2, Vinton Development), Omnipolis (plocha 10 100 m2, Omnia Real) a Tatra City (11 034 m2, vlastný projekt Tatra Residence). Až 95% nových projektov vzniklo v odľahlejších mestských častiach a len dva menšie projekty sa realizovali v rámci širšieho centra. Predprenajalo sa 45% plochy nových priestorov.
V medziročnom porovnaní sme v Bratislave zaznamenali aj pokles dopytu po kancelárskych priestoroch o 29,4%. V súčasnosti dopyt predstavuje 14 851 m2, čo je pokles o 9,6% v porovnaní s minulým obdobím. V rámci predbežnej obsadenosti sme zaznamenali 30 transakcií s priemernou plochou 500 m2. Ich počet zostal približne rovnaký, ale priemerná veľkosť obsadzovanej plochy sa zmenšila o 3,5%. Podstatnou zmenou oproti druhému kvartálu a dôkazom zníženia záujmu na trhu je len jeden nájom vo forme predprenájmu, ktorý predstavoval 5,5%. V druhom kvartáli bol tento podiel 34%.
Najväčšiu obsadenosť až 34% zaznamenal IT a high-tech segment. Minulému kvartálu však dominoval až s 42% podielom. Za ním nasleduje farma priemysel s 12,4%. Najviac obsadených priestorov v treťom kvartáli, až 53,2%, sa nachádza v širšom centre mesta. Podiel obsadených plôch v úplnom centre mesta a v odľahlejších častiach je približne rovnaký, 24,4% a 22,4%, čo môže byť dôsledkom konkurenčného boja. Podnájmy vo forme dvoch transakcií predstavovali 11,7% z obsadenej plochy. V oblasti nových nájmov sme nezaznamenali žiadnu výnimočnú transakciu. Zvýšila sa však flexibilita podmienok prenajímateľov.
Počet voľných kancelárskych priestorov v celom hlavnom meste predstavoval 11,2%. Oproti predošlému kvartálu je to pokles o 0,3%, ktorý vznikol v dôsledku prepočtu údajov o voľných plochách.
Výhľadovo do konca roka 2009 očakávame nárast kancelárskych priestorov o 53 763 m2, čo celkovú plochu zvýši na 1 345 000 m2. V súvislosti s tým očakávame aj nárast neobsadených priestorov v celom meste. S tým súvisí aj zvýšený tlak na prenajímateľov, ktorí sa budú snažiť naplniť očakávania nájomcov pri určovaní doby prenájmu. Analýzy naznačujú úplné zastavenie projektov v budúcnosti, keďže v treťom kvartáli už žiadna nová výstavba nezačala. Zatiaľ v roku 2010 očakávame nárast plochy moderných kancelárskych priestorov o 44 400 m2. Ďalším trendom budúcnosti, ktorý sme zaznamenali už v treťom kvartáli, môže byť stúpajúci podiel podnájmov.
Oliver Galata, vedúci oddelenia kancelárskych priestorov v CB Richard Ellis:
“V 3. kvartáli trh reflektoval súčasnú situáciu v ekonomike. Spoločnosti sú pri rozhodovaní o nájme nových alebo rozširovaní súčasných kancelárskych priestorov veľmi opatrné. Na druhej strane sa snažia developeri (prenajímatelia) zatraktívniť podmienky – či už určitým znížením základného nájomného, ale väčšinou ide o poskytovanie rôznych foriem incentív, najčastejšie nájomnými prázdninami (rent-free period). Je zreteľné, že táto situácia nebude trvať naveky. Momentálne sa zastavila akákoľvek špekulatívna výstavba, čo bude prameniť k návratu na trh predávajúcich. To znamená, že momentálne je najvhodnejšia doba na prehodnotenie súčasných nájomných zmlúv a eventuálne presťahovanie sa do nových kancelárskych priestorov“.
Autor: Kristína Havasová, CB Richard Ellis
