Obsadenosť českých priemyselných a logistických nehnuteľností začala po roku a pol konečne rásť. Na fotografii pražský priemyselný park Nupaky. FOTO: Colliers International
BRATISLAVA/PRAHA - Priemyselné nehnuteľnosti v Česku sa pomaly zapĺňajú. V poslednom štvrťroku uplynulého roka konečne po roku a pol prestal rásť počet neobsadených voľných skladov a logistických centier a priestory doteraz zívajúce prázdnotou obsadzujú nové firmy. Tento trend pokračuje aj na začiatku nového roka.
,Neobsadenosť je stále pomerne vysoká najmä v niektorých oblastiach Česka, ako je Morava či dokonca Praha, ale tým, že sa nové projekty nestavajú a dopyt začal rásť, sa prázdne sklady postupne zapĺňajú,“ potvrdil Karel Stránský z českej pobočky industriálnych nehnuteľností spoločnosti Colliers. Na strednej Morave dosiahla neobsadenosť na konci roka dokonca 62 percent, ale napríklad v Ústeckom kraji sa dostala na nulu.
Tým, že je v ponuke pomerne veľa skladov a výrobných hál, klesá aj ich cena. Za meter štvorcový na mesiac platia firmy v Česku od 3 do 5,5 eur. ,,Cena klesá aj preto, že mnoho developerov radšej prenajme priestory lacnejšie a možno dokonca stratovo, ako by ich nechával prázdne,“ dodáva Stránský.
Kríza v automobilovom a dodávateľskom priemysle v Česku ako ani na Slovensku nespôsobila masívne odstupovanie od zmlúv a vyprázdňovanie priestorov. ,,Niektoré výrobné firmy, ktoré majú centrálu v západnej Európe, však potichu presunuli časť výroby do strednej Európy, takže priestory ostali zaplnené,“ spresňuje. Logistické centrá firiem majú jednu zvláštnosť. Keď klesá spotreba, rastie dopyt po priestoroch, lebo tovar treba niekde skladovať. Kríza sa dotkla práve ich. ,,Logistické firmy, ktoré mali možnosť odstúpiť v uplynulom roku od zmluvy, lebo im skončila platnosť, časť svojich priestorov vrátili, lebo ich v súčasnej ťažkej situácii nevedia využiť,“ objasnil odborník na priemyselné nehnuteľnosti.
Trh kancelárskych priestorov sa naopak neoživil a neobsadenosť kancelárií rastie. Problém však podľa neho môže nastať, keď sa podľa jeho prepočtov v tomto roku skončia zmluvy na asi pol milióna metrov štvorcových. ,,Je otázne, či sa firmy rozhodnú ponechať si priestory alebo ich vrátia developerovi. Je to čisto otázka psychológie, či sa budú do budúcnosti pozerať optimisticky alebo nie,“ vysvetľuje Stránsky. Ak by sa totiž uvoľnilo ďalších pol milióna štvorcov, mohlo by to spôsobiť na trhu veľké zmeny. Opäť by začala rásť neobsadenosť a klesala by cena.
Rok 2009 bol na českom trhu tvrdý
Po dobrom roku 2007 a pomerne slušnom roku 2008, kedy sa stavalo v Česku takmer všade, bol rok 2009 zasiahnutý ošiaľom krízy. Celková nájomná aktivita na trhu priemyselných a logistických nehnuteľností v uplynulom roku klesla medziročne o 45 percent, keď dosiahla približne 375 tisíc metrov štvorcových. Nezabránil tomu ani fakt, že po prvých dvoch štvrťrokoch poklesu začal dopyt opäť rásť. Najaktívnejším regiónom bola tradične Praha a blízke okolie. Viac ako polovica dopytu pritom prišla len z dvoch sektorov - od obchodníkov (veľkoobchod a retail) a logistických operátorov.
Najmä podnájmy sú novým trendom, ktorý sa bude výraznejšie prejavovať aj v budúcom roku. Spoločnosti prenajímajúce svoje priestory sú flexibilnejšie a narozdiel od developerov akceptujú aj krátkodobé prenájmy.
Ponuka po niekoľkých rokoch nekontrolované výstavby absolútne zastavila. Špekulatívne projekty, teda sklady a haly, na ktoré developeri nemajú dopredu dohodnutých zákazníkov, sa rovnako ako na Slovensku prestali stavať.
Výstavba na mieru (built-to-suit) však nebola príliš využívaná – a to najmä pre vyšší nájom a hlavne príliš dlhé doby realizácie.
Aj v segmente priemyslu a logistiky boli developeri nútení znížiť nájomné a ponúkať nájomcom najrôznejšie stimuly - skutočne platené nájomné bolo podľa skúseností Colliers International o 5-15 percent nižšie, ako oficiálne tvrdili.
Výhľady sú lepšie, ale nie ružové
Český trh priemyselných realít môže rozhýbať dopyt zo zahraničia. Stavať špekulatívne sa však nebude ani v roku 2010. Jedinou výnimkou je zatiaľ spoločnosť VGP, ktorá oznámila zámer postaviť skladové priestory vo svojich areáloch v Hornom, Počerniciach a Dobřenice aj bez predbežnej dohody s nájomcami.
Dopyt po priestoroch by sa mal, čo do veľkosti, veľmi podobať tomu minuloročnému. Podľa predpovedí Colliers International sa dá očakávať najrýchlejší pokles neobsadenosti a stabilizácii nájomného v lokalitách Prahy a okolia, Plzeňska a v okolí diaľnice D5 a Ostravska. Vo Východných Čechách, na južnej Morave, na Ústecku a Liberecku zostanú neobsadenosti aj nájomné stabilné.
Trendom, ktorý by mohol vdýchnuť trhu nový impulz, je návrat medzinárodných spoločností na český trh. Podobnú situáciu si trh pamätá snáď len z obdobia rokov 2005 a 2006. Kríza totiž spôsobila, že trhy strednej a východnej Európy sú dnes vďaka kúpyschopnosti obyvateľov pre tieto spoločnosti atraktívnejšie než trhy západoeurópske.
Riadenie dodávok a skladovacie kapacity sa tak logicky posúvajú ďalej na východ. Nielen strategická poloha Českej republiky a relatívne kvalitná dopravná infraštruktúra, ale najmä možnosť značnej úspory nákladov, im na to ponúka perfektné podmienky. Veľký dopyt týchto konsolidovaných spoločností môže výrazne prispieť k oživeniu trhu.
Podobný vývoj kancelárskeho a priemyselného trhu nie je vôbec náhodný. Spoločným menovateľom je zrenie a kultivácia trhu komerčných realít, ktorý sa v posledných rokoch nezdravo prehrieval. Paradoxne až vďaka hospodárskej recesii sa teraz trh navracia do normálu a hľadá rovnováhu, ktorú doteraz nepoznal. Colliers tiež predpokladá, že už aj banky prestanú byť také ostražité a opäť začnú poskytovať úvery. Avšak nie tak, ako tomu bolo pred dvoma rokmi, čiže takmer na celú stavbu, ale maximálne do 65 až 70 percent nákladov.
Autor: Zuzana Bírešová
