Cenám bytov prospievajú nízke úroky, kazí ich široká ponuka

BRATISLAVA - Súčasný vývoj na trhu s bytmi a domami pozitívne ovplyvňujú výhodné úrokové podmienky v bankách, naopak však pôsobí široká ponuka nehnuteľností na predaj, v ktorej sa kupujúci majú problém zorientovať. Štatistiky priemerných cien nehnuteľností za 2.štvrťrok komentuje Mikuláš Cár, analytik oddelenia makroekonomických analýz odboru menovej politiky NBS.

Najzarážajúcejší na posledných štatistikách o cenách nehnuteľností je fakt, že ceny bytov v Banskobystrickom kraji (kde je  pomerne vysoká nezamestnanosť) vzrástli (medziročne o 2,4% a medzikvartálne o 4%). Ako si to vysvetľujete?

V doterajšej krátkej histórii slovenského realitného trhu sme svedkami výrazných rozdielov vo vývoji priemerných cien domov a bytov medzi regiónmi aj medzi jednotlivými štvrťrokmi. Rozpätie medzi maximálnou a minimálnou medzištvrťročnou zmenou priemerných cien nehnuteľností na bývanie v rámci slovenských krajov je vo všeobecnosti výraznejšie ako rozpätie medzi maximálnou a minimálnou medzištvrťročnou zmenou priemerných cien nehnuteľností na bývanie medzi porovnávanými štvrťrokmi.

Niektoré kraje sú z pohľadu realitného trhu a vývoja cien nehnuteľností ešte aj vnútorne značne rôznorodé (napr. v Prešovskom kraji má takto oblasť Vysokých Tatier výrazný vplyv na priemernú cenovú úroveň domov a bytov v rámci kraja a podobný vplyv majú pravdepodobne aj významnejšie turistické centrá v ďalších slovenských krajoch). Aktuálne zmeny priemerných cien nehnuteľností na bývanie môžu byť spôsobené aj rôznymi jednorazovými vplyvmi. Preto je potrebné hodnotiť vývoj priemerných cien domov a bytov v jednotlivých krajoch v širších súvislostiach.

Pokiaľ ide o Banskobystrický kraj, tak od 2. štvrťroku 2008, odkedy sa začali na Slovensku znižovať priemerné ceny nehnuteľností na bývanie, mal tento kraj najnižšiu variabilitu medzištvrťročných zmien priemerných cien domov a bytov (štandardná odchýlka ∂=3,8 ako druhá najnižšia po Bratislavskom kraji, kde bola ∂=2,6 a priemerná variabilita za Slovensko bola ∂=3,0). Aktuálny medzištvrťročný rast priemerných cien nehnuteľností na bývanie je ovplyvnený predovšetkým výraznejším rastom cien domov v okrese Banská Štiavnica (5,7 %).     

Rovnako vzrástli aj ceny bytov v Žiline - má na to vplyv aj pomerne stabilizovaná situácia v automobilovom priemysle na Slovensku?

Vo všeobecnosti platí, že realitný trh je výrazne určovaný ekonomickou výkonnosťou krajiny či regiónu. K rastu HDP na Slovensku v prvom aj druhom štvrťroku 2010 výraznou mierou prispel automobilový priemysel. S tým môže korešpondovať aj aktuálny medzištvrťročný vývoj priemerných cien nehnuteľností na bývanie v Žilinskom kraji (3,1 %).

Najviac klesali ceny v Nitrianskom kraji a medzi krajmi s najväčšími poklesmi cien či už medziročne alebo medzikvartálne je aj Trnavský kraj-prečo práve ten?

Nitriansky kraj, Trnavský kraj a Trenčiansky kraj majú spoločné to, že v nich aj v 2. štvrťroku 2010 pokračovalo znížovanie priemerných cien nehnuteľností na bývanie, ktoré sa začalo od 2. štvrťroku 2008. Priemerné ceny domov a bytov sa dostali aktuálne v Trnavskom kraji zhruba na úroveň konca roku 2007, ale podobný  vývoj je aj v ostatných krajoch. Kryštalizácia realitného trhu má v jednotlivých krajoch veľmi podobné spoločné črty, ale prejavujú sa aj určité regionálne špecifiká aj určité jednorazové vplyvy.  

Očakávate,že ceny bytov pôjdu ešte v niektorých krajoch ďalej dole, alebo sa môžeme pripraviť na stabilizáciu?

Aktuálne sú dopytové a ponukové faktory na realitnom trhu v jednotlivých regiónoch dosť výrazne diferencované. Záujem o uspokojovanie vlastného bývania je umocňovaný relatívne výhodnými úverovými podmienkami, ale zároveň brzdený možnosťami rozhodovať sa medzi značnou ponukou tak starších ako aj nových domov a bytov, hlavne vo väčších mestách. Protichodné pôsobenie dopytových a ponukových faktorov bude pomerne výrazne pôsobiť na slovenskom realitnom trhu aj v najbližších štvrťrokoch a bude v ďalších štvrťrokoch pravdepodobne smerovať k miernemu medzištvrťročnému rastu aj poklesu priemerných cien nehnuteľností na bývanie v jednotlivých regiónoch.

Autor: Zuzana Bírešová

Vývoj priemerných cien bytov  Slovenskej republiky za 2.štvrťrok 2010 (zdroj: NBS)